Qu'est-ce qui détermine les prix fonciers et les prix immobiliers en général? Comprenez les liens de ces prix avec les taux d'intérêt, les rentes foncières et les loyers. Un cours d'économie pour les personnes qui n'ont aucune connaissance formelle d'économie.
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Un cours d'économie qui ne présuppose aucune connaissance économique formelle. Il vise à donner l'intuition du fonctionnement des marchés foncier et immobilier, en lien avec le marché du logement et les politiques publiques pertinentes. Il introduit les principales méthodes de calcul des valeurs foncières et immobilières. Le cours est illustré d'exemples et de statistiques principalement suisses.
Nous aborderons:
• Les calculs d'arbitrage
• La rente foncière et le prix du sol
• La demande de terrain et le compte à rebours du promoteur
• Le calcul des valeurs immobilières
Syllabus
WEEK 1
Accueil
Informations sur le contenu du cours, son organisation et le travail attendu des participant-e-s
Premiers concepts
L'objectif de cette première semaine est de mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Arbitrage; (2) Taux d'intérêt et taux de rendement, (3) Concurrence; (4) Equilibre; (5) Consentement à payer, (6) Prix et valeur; (7) Modalités de vente (vente aux enchères). Ce sont des concepts fondamentaux de l'analyse économique, qui sont employés dans beaucoup de contextes mais que nous allons utiliser dans le contexte du marché foncier. Ils nous permettront d'aboutir déjà à un premier modèle de la formation des prix fonciers, un modèle simple qui sera affiné dans les leçons suivantes.
WEEK 2
Plus-value et anticipations
L'objectif de cette deuxième semaine est mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Fonds et fortune ; (2) Plus-value ; (3) Taux de rendement direct, taux de plus-value et performance ; (4) Anticipations. Ces concepts permettront d'enrichir le modèle de la formation des prix fonciers, puisqu'on va ajouter au modèle la recherche d'une plus-value comme motif d'investissement. Or, prendre en compte dans le calcul l'augmentation possible du prix du terrain oblige à se poser des questions sur les anticipations de prix.
WEEK 3
Autres points de vue et confrontation
L'objectif de cette troisième semaine est mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Prix maximum acheteur et prix minimum vendeur (consentement à recevoir) ; (2) Thésaurisation ; (3) Coût d'opportunité ; (4) Frais de transaction ; (5) Prix d'exercice. Après s'être concentrés sur les calculs d'arbitrage de l'investisseur intéressé à acheter un terrain, ce module va explorer les calculs d'arbitrage faits par les autres parties à la transaction: le propriétaire foncier, qui doit accepter de vendre le terrain, et l'usager, qui paie la rente foncière alors qu'il pourrait acheter lui-même le terrain. Cela permettra de confronter ces calculs pour mieux expliquer encore la formation des prix fonciers dans la négociation entre ces parties.
WEEK 4
Financement et calculs financiers
L'objectif de cette quatrième semaine est d'aborder le financement immobilier et les calculs financiers inter-temporels. Elle va permettre de mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Fonds propres et fonds étrangers ; (2) Effet de levier du financement ; (3) Coût des fonds ou coût du capital, en particulier le coût moyen pondéré du capital ; (4) Amortissement financier et amortissement comptable ; (5) Dépréciation physique et dépréciation économique ; (6) Revenu immobilier ; (7) Travaux d'entretien et travaux à plus-value ; (8) Actualisation et capitalisation. Ce module permet d'ajouter du réalisme à l'investissement immobilier. Il ne s'agit plus simplement d'un investisseur qui achète un terrain avec ses économies. Dans ce module, l'investisseur combine ses économies avec de l'argent emprunté pour acheter un bien immobilier plus complexe, qui rapporte des revenus mais occasionne aussi des frais, qui se déprécie si on ne l'entretient pas assez, mais dont on peut aussi augmenter la valeur en y mettant les moyens. Enfin, à la fin du module en entamera les calculs financiers sur plusieurs années. La difficulté, c'est que des sommes d'argent obtenues ou dépensées à différentes dates ne sont pas directement comparables. Il serait donc faux de les additionner. Les calculs d'actualisation et de capitalisation permettent de ramener tous ces flux de trésorerie à une seule date.
WEEK 5
Calculs intertemporels
L'objectif de cette cinquième semaine est de se donner les moyens de faire des calculs financiers portant sur plusieurs années, alors que jusqu'ici l'arbitrage ne portait que sur une seule année. En effet, celui qui achète un bien immobilier ne prévoit généralement pas de le revendre dans l'année mais plutôt de le conserver sur de nombreuses années. Les placements financiers peuvent aussi porter sur de nombreuses années, mais ils promettent un taux de rendement invariable, alors que les revenus d'un placement immobilier peuvent changer chaque année. Cela va compliquer la comparaison – l'arbitrage – à moins de pouvoir postuler une régularité dans l'évolution des revenus du placement immobilier. Ce module de cours va permettre de mettre en place les concepts économiques suivants: (1) La convergence de la somme d'une succession infinie de revenus ; (2) L'horizon d'investissement et la valeur terminale d'un bien immobilier ; (3) La spéculation et sa conséquence, la bulle immobilière ; (4) La comparaison entre location et achat. Les revenus immobiliers varient dans le temps et avec eux les prix immobiliers. On va voir la relation entre les deux, afin de comprendre la croissance des prix immobiliers. On va aussi voir que la formule vue dans les toutes premières leçons – prix = revenu divisé par taux d'intérêt – peut refléter à la fois une immense myopie et un horizon infiniment lointain. Dès que l'analyse porte sur de nombreuses années il se pose la question des anticipations. Nous n'allons pas encore voir comment se forment les anticipations mais nous distinguerons entre anticipations rationnelles et irrationnelles et comment ces dernières, combinées à la spéculation, peuvent conduire à une bulle des prix immobiliers. Ce module sera aussi l'occasion de faire intervenir un nouvel acteur, le locataire, qui peut être amené à faire des calculs tout à fait similaires à ceux de l'investisseur lorsqu'il a le choix entre louer un logement ou une autre surface immobilière et l'acheter.
WEEK 6
Évaluation immobilière
L'objectif de ce module est de passer en revue les principales méthodes utilisées dans la pratique professionnelle pour évaluer les biens immobiliers. On va se situer dans deux contextes d'évaluation: (1) Assistance à un acheteur potentiel pour déterminer son consentement à payer pour un bien immobilier spécifique. C'est particulièrement important lorsqu'il est invité par le propriétaire de ce bien à lui faire une offre. Dans le cas où le propriétaire affiche un prix, notre client doit déterminer si ce prix lui convient, donc s'il ne dépasse pas son propre consentement à payer. (2) Estimation du prix de marché d'un bien immobilier, donc du prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de vente. Au terme de ce module, les participant-e-s ne seront pas encore capables de procéder à une évaluation immobilière en utilisant les différentes méthodes, mais ils/elles auront compris pourquoi il existe diverses méthodes, sur quels principes elles reposent, quelles sont les données nécessaires pour les appliquer, ce qu'elles permettent de faire et comment on peut les combiner pour aboutir à un consentement à payer/à recevoir ou à une prévision du prix de marché.
Conclusion de la première partie du cours
